钱从哪里来

现在一套住房的总价相当于家庭年收入总和的8－10倍。面对这种形势，居民有能力购买住房吗？现在让我们来看看上海的居民是怎样以小换大，住上宽敞透亮的新房的。

居民先用较低价格，购得自己原来居住的一套一室一厅的50平方米的公房，后来通过公房上市，把此房按较高的市场价出售，从中获得10万元的利润。用这10万元，再加上自己的存款和银行的贷款，便能买到一套两室一厅价值30万、40万元的商品房了。

在“购买公房—出售公房—购得新房”的过程中，居民的购房款主要由存款、补贴款、公房交易款、贷款等款项构成，这构成方式将在全国推行，成为个人购房的主要支付方式。

我国银行储蓄高达6万亿元，纵使屡次降息或征收利息税等多项金融措施出台，但大多数居民的存款仍旧岿然不动。有调查表明，教育投资、购买住房、医疗养老保险是居民存款的主要目的，有60—70％的居民认为需要投资住房。因此，银行的一大部分存款是居民用作购房款储备的，购房资金也应主要来自于居民存款。关键在于，怎样让居民放心地启动这一部分资金来购房，让居民下决心把钱变成房。

要让居民放心动用存款购房，首先，住房要对消费者有足够大的吸引力，房地产开发商就要动脑筋去满足广大购房者的多种需求：要保证房屋质量，要有合理的户型设计，要有优越的位置，要有良好的居住环境……同时，还要加强物业管理，使居民能买得放心，住得舒心。其次，还要有相应的金融政策和住房补贴政策，支持居民的支付能力，不能让居民动用存款买房后便元气大伤，“一贫如洗”，又添后顾之忧。

停止实物分房，把工龄、级别待遇等应得的福利折换成钱，也能补贴职工的购房。目前，用补贴到位的住房补贴金，再加上存款和贷款去买房已成为许多城市居民购房的主要方式。

沈阳市在市财政非常困难的情况下，去年拿出4000万元作为住房补贴资金，对300多个机关“老”职工发放一次性住房补贴1500万元。职工们用这几万元住房补贴再加上个人存款和贷款，就都能购到一处新房了，共带动购房金额达5000多万元。住房补贴资金的及时到位，不仅将贷币化房改整体推进，而且切实提高了个人买房的支付能力。

去年我国实施的“老房老办法，新房新制度，老人一次性补贴，新人按月补贴”的住房分配货币化分配方案，使住房的补贴方式和方法逐步趋于合理、成熟。建设部副部长刘志峰表示，今年要下决心落实住房补贴资金，老职工一次性补贴要排出年度计划，新职工按月补贴要坚决到位，把住房货币分配制度确立起来，一定要尽快把补贴发出去，形成居民现实的住房支付能力。

公有住房是以政策价、优惠价出售的，而居民所购公房上市是以市场价成交的，上市后就可获得相当大的一块利润。在上海，一套50平方米的住房，利润在10万元左右，相当于购买一套新建商品房价的四分之一左右。这部分资金成为居民购房的启动资金。1999年，上海共成交公房近1．8万户，其中90％以上的居民购买了新房，平均每户增加支出17万元，增加住房建筑面积41平方米。

把出卖旧房的钱变成购买新房的钱，在一定程度上，减轻了居民购房的压力。据了解，全国可出售公房的60％以上已经按国家有关政策出售给个人，城镇居民住房自有率达到70％。对已购公房的处理上，有的居民是出售公房，获取利润来购买新房；还有的居民则是把自己购得的公房出租，用抵押贷款去购买新房，再把收到的租金去还银行的分期付款，成为了住房投资的“小业主”。

分期付款，用明天的钱来支付今天的消费，在国外十分常见，现在它也逐渐为中国人所接受。去年个人买房贷款超过600亿元，比上年增长一倍，全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款的现象。

为提高居民个人买房的积极性，去年，中国人民银行调整了个人住房抵押贷款年限，从20年延长到30年，并将首付款从原来的30％降低到20％，同时下调贷款利率。特别贷款期限延长到30年，使月还款数额接近新职工按月计发的住房补贴，提高还款能力，调动了许多青年职工的贷款买房热情。

此外，公积金制度也开始发挥效力，去年，全国参加住房公积金制度的职工已达6750万人，占应建职工总数比例的68％，归集住房公积金1610亿元，累计发放个人住房公积金贷款320亿元，大大增强了购房职工的付款能力。